미국의 서브프라임 모기지(Subprime Mortgage)는 대출자의 신용점수가 낮거나 상환능력이 떨어져 이른바 일반적인 프라임 모기지론을 신청할 수 없는 자들을 대상으 로 신용위험을 반영한 일정한 가산 금리와 추가적인 상환조건들을 가미하여 주택구 입자금을 제공하는 장기주택담보대출을 의미한다.1) 이러한 서브프라임 시장은 1980년대 말 이후 미국 내 중산층의 주택 보유가 정점에 이른 상황에서 포화된 프 라임 시장을 대체하는 신흥시장으로 각광 받으면서, 주로 저소득층이나 소수인종 등 취약 계층의 주택보급을 확대하기 위한 목적에서 발전하기 시작했다. 특히 서브프라 임 모기지는 담보비율이나 지불능력, 연체 가능성 등 다양한 신용위험을 차별화해 금리가 산정된다는 점에서 시장의 평가가 어느 정도 반영될 수 있는 진정한 의미의 이른바 ‘가격할당(Price Rationing)’2)방식의 대출이라는 점에서 일종의 ‘신용할당 (Credit Rationing)’에 입각한 종래의 모기지 여신에 비해 투자자들의 호평을 받았으 며, 2000년대의 미국 부동산 경기 활성화와 맞물리면서 급속하게 성장하였다.3) 그 러나 서브프라임 모기지 시장의 성장은 이른바 저소득 취약계층의 주택보유를 촉진 했다는 점에서 긍정적인 평가를 받을 수 있지만, 초저금리에 따른 풍부한 유동성 및 다양한 증권화 기술의 발달에 힘입어 규제완화로 인한 규제의 공백과 감독기관의 방 치 속에서 대출기준이 느슨해지고 이해관계자들의 도덕적 해이가 확산되면서 무분 별한 대출과 차입이 일반화 되었다. 그 결과 서브프라임 모기지 대출은 급속히 부실 화 되었고, 금번 금융위기 촉발의 직접적인 배경으로 작용하였다.연방국가인 미국의 경우, 전통적으로 상업은행 및 금융회사의 영업행위에 대한 규 제 법률과 감독기관이 연방과 각 주로 분산되어 있는 이중적인 금융규제시스템(Dual Banking Regulation)을 특징으로 하고 있다.4) 또한 규제방식도 금융기관의 종 류나 거래의 유형에 따른 개별 규제를 택하고 있어서, 대체로 사회적 비난가능성이 높은 약탈적 대출규제(Regulation of Predatory Lending)5)에 대해 제한적으로 이루 어지고 있다. 따라서 이 글은 서브프라임 부실화가 급속히 진행되는 동안 이중적인 금융시스템 하에서 미국 소비자신용법제가 어떻게 기능하였으며, 모기지 금융시장 에 대한 금융감독기관의 역할은 무엇이었는지 살펴보려고 한다. 우리나라는 지난 외환위기 이후 정부의 저금리정책과 맞물려 이용자의 상환능력 을 고려하지 않은 여신기관 등의 무차별적인 신용카드 발급과 같은 불건전한 영업행 위로 인해 소비자 신용연체가 급격히 증가하여 사회경제적 후유증을 겪은 바 있다. 그러나 이러한 경험이 신용카드나 주택담보 대출, 무담보 신용대부 등 소비자 신용 거래에서 불건전한 영업행위 규제를 위한 법제의 재정비와 감독기구의 개편으로 이 어지지 못하였다. 이 때문에 주택담보대출거래 등에서 이해관계자 등에 대한 법적 공백과 감독의 효율성을 전면적으로 재검토하고 있는 미국의 상황은 최근 높은 주택 가격과 금융기관의 경쟁적인 대출확대로 인해 급격히 증가한 주택담보대출의 부실 화를 염려하고 있는 우리나라의 실정에서 건전한 대출관행의 확립을 위한 신용법제 를 재검토하고 바람직한 감독의 방향을 설정하는데 적절한 선례가 될 것으로 본다. 이 글은 먼저 미국 모기지 규제체계의 한계를 파악하기 위해 불건전한 모기지가 성행한 배경을 살펴 본 다음 대표적인 불건전 대출관행인 약탈적 대출규제를 위한 소비자보호법제와 이를 집행하는 감독기관의 규제가 적절하였는지 살펴보겠다(Ⅱ). 이어서 불건전한 대출관행규제의 효율성을 제고하기 위해 이루어진 미국의 소비자신용법제의 개선내용과 한계를 살펴본 다음 미국의 선례를 근거로 우리나라의 주택 담보대출관행 및 규제의 개선방향을 논하고자 한다(Ⅲ). 마지막 장에서는 앞서의 논의를 정리하면서 글을 맺고자 한다(Ⅳ).